Aký výnos z prenájmu možno v Rakúsku reálne očakávať?
Pri investičných nehnuteľnostiach v lyžiarskych strediskách sa čistý výnos po odpočítaní všetkých nákladov v prvých rokoch po kúpe obvykle pohybuje okolo 3 až 5 % z ceny nehnuteľnosti ročne. V ďalších rokoch postupne stúpa až k 10 %.
Čo výnos ovplyvňuje najviac
- Obsadenosť. Rakúske horské destinácie majú dve sezóny, zimnú a letnú, no medzisezónne mesiace sú slabé. Celoročná obsadenosť okolo 40–55 % je pri dobre vedenom objekte realistická, nie konzervatívna.
- Odmena prevádzkovateľa. Za správu, marketing, rezervácie a upratovanie si prevádzkovateľ účtuje spravidla 20–30 % z tržieb, pri službách hotelového typu aj viac.
- Vlastné užívanie. Každý týždeň, ktorý si vezmete pre seba, výnos znižuje. Rezervácia silvestrovského týždňa preto znižuje ziskovosť investície oveľa viac ako napríklad týždeň v máji. Zároveň si však treba uvedomiť, že tento týždeň dovolenky by ste inak platili niekde v hoteli.
- Prevádzkové náklady a fond opráv, energie, poistenie, účtovníctvo a daňové poradenstvo v Rakúsku. Prevádzkové náklady bývajú vyššie v objektoch s veľkým wellness a bazénom, ak sa nedelia medzi veľa bytov.
Garantované výnosy
Niektoré projekty ponúkajú garantovaný výnos na prvé roky prevádzky, typicky dva až tri roky. Je to legitímny nástroj, ktorým developer znižuje riziko kupujúceho v rozbehovej fáze. Treba sa však pýtať, prečo garanciu poskytuje. Často je to preto, lebo by inak nepredal. Otázkou potom je, čo sa stane po jej skončení. Dobré projekty preto obvykle žiadne garancie poskytovať nemusia. Ďalej treba zistiť, kto garanciu poskytuje, ako je zabezpečená a čo sa stane po jej skončení.
Realistický pohľad
Rakúska horská nehnuteľnosť je predovšetkým uchovávateľ hodnoty a rodinné zázemie so slušným výnosom a pomerne nízkym rizikom. Kto hľadá čisto výnos, nájde vyšší v iných triedach aktív. Kto hľadá stabilný trh, právnu istotu a nehnuteľnosť, ktorú bude aj sám užívať, je v Rakúsku na správnom mieste.
Nehnuteľnosti na predaj v Rakúsku
