Ako prebieha kúpny proces v Rakúsku krok za krokom?
Kúpny proces sa od slovenského líši. Od prijatia ponuky na kúpu do zápisu vlastníckeho práva uplynú obvykle tri až šesť mesiacov. Zásadným rozdielom oproti slovenským zvyklostiam je, že písomná kúpna ponuka je v Rakúsku po akceptácii záväzná. Nezáväzné rezervácie sú možné po obhliadke nehnuteľnosti.
Jednotlivé kroky
1. Návrh na kúpu (Kaufanbot). Písomná ponuka s cenou a podmienkami sa podáva obvykle po ústnej dohode. Len čo ju predávajúci prijme, vzniká záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu. Odstúpenie od kúpy v tejto fáze môže znamenať povinnosť uhradiť províziu realitnej kancelárie, prípadne náhradu škody. V extrémnom prípade aj možnosť žaloby zo strany predávajúceho.
2. Vypracovanie kúpnej zmluvy. Pripravuje ju rakúsky advokát alebo notár, ktorý zároveň pôsobí ako zverenecký správca (Treuhänder). Zmluva obsahuje okrem iného vyhlásenie o spôsobe užívania nehnuteľnosti podľa pravidiel danej spolkovej krajiny.
3. Podpis kúpnej zmluvy musí byť úradne overený. Podpisy oboch strán sa overujú u notára; overiť ich možno aj na Slovensku.
4. Platba a úschova kúpnej ceny. Kúpna cena sa skladá na zverenecký účet, nie priamo predávajúcemu. Kúpny proces je preto bezpečný. Za mnoho rokov predaja v Rakúsku sme sa nikdy nestretli s najmenším problémom.
5. Odvod daní a poplatkov zabezpečuje zverenecký správca. Obvykle vykoná samovýpočet a odvedie daň z prevodu a katastrálny poplatok. Bez potvrdenia o ich úhrade kataster zápis nevykoná.
6. Zápis do katastra, resp. pozemkovej knihy. Vlastníctvo prechádza až zápisom, nie podpisom zmluvy. Dovtedy kupujúceho chráni tzv. Rangordnung – prednostné právo na zápis v katastri.
7. Uvoľnenie kúpnej ceny predávajúcemu po splnení všetkých zmluvných podmienok.
8. Odovzdanie nehnuteľnosti – k odovzdaniu nehnuteľnosti dôjde podľa dohody strán, často aj pred vyplatením kúpnej ceny.
Pri novostavbách sa proces líši. Aj keď kupujúci môže zložiť celú kúpnu cenu na zverenecký účet, predávajúcemu sa vypláca v splátkach naviazaných na postup výstavby podľa zákona o developerských zmluvách a celý priebeh sa rozloží na obdobie výstavby, teda pokojne aj na dva roky.
Na čo si dať pozor: Návrh na kúpu podpíšte až vtedy, keď ste si kúpou nehnuteľnosti istí a máte schválené financovanie.
Nehnuteľnosti na predaj v Rakúsku
